Beleggers zien brood in huisvesten van mbo'ers

Amerikaanse belegger investeert in woningen voor mbo'ers



Eva Rooijers
dinsdag 25 augustus 2015, 6:00 Update: dinsdag 25 augustus 2015, 8:09

Krantentitel: ‘Ontwikkelaar bouwt voor ‘vergeten’ groep mbo’ers’
 
De Amerikaanse belegger Heitman steekt geld in sociale huurwoningen speciaal voor jongeren met een mbo-opleiding of lager. Samen met de Nederlandse belegger Orange Capital Partners koopt Heitman voor € 45 mln een complex met zo’n 500 zelfstandige appartementen, gemeenschappelijke ruimtes, wasserette en horeca en een uitzendbureau van Start People. Het complex wordt ontwikkeld door het Amsterdamse Changes. De deal is vorige week rondgekomen. Afgelopen vrijdag zijn de bouwwerkzaamheden aan het August Allebéplein in Amsterdam Nieuw-West begonnen.

Het is een opvallende transactie. Nederlandse huurwoningen zijn in trek onder beleggers, maar het komt zelden voor dat zij enkel sociale huurwoningen kopen. Doordat de huren laag zijn, is het lastig om een aantrekkelijk rendement te halen. Zo wordt voor deze studio’s een kale huur van € 530 gevraagd.

 
Wachtlijst
Het is voor het eerst dat specifiek voor jongeren met mbo-diploma wordt gebouwd. Voor deze groep, zo’n 40.000 in Amsterdam, is het bijna onmogelijk om een zelfstandige huurwoning te vinden, schetst Ralph Mamadeus, directeur van Changes. De wachtlijst voor sociale huurwoningen in de hoofdstad is langer dan tien jaar en mbo’ers verdienen vaak te weinig om een particuliere huurwoning te kunnen betalen. ‘Ze blijven vaak jarenlang bij hun ouders wonen, trekken van het ene naar het andere logeeradres of verblijven zelfs soms noodgedwongen in garageboxen’, zegt Mamadeus. ‘Dat remt hun maatschappelijk carrière. Wij dragen bij aan het toekomstperspectief van deze jongeren.’ Zo kunnen ze bijvoorbeeld ook voordelig een collectieve zorgverzekering afsluiten via Changes of hulp krijgen bij hun belastingaangifte.

Ondanks de lage huren wordt op de aankoop een aanvangsrendement (huuropbrengst in het eerste jaar gedeeld door de prijs van het vastgoed ) van zo’n 6% gehaald door de belegger’ zegt Mamadeus. Dat kan doordat de bouw- en ontwikkelingskosten laag zijn houden. ‘Door het maatschappelijke aspect waren alle partners, zoals de bouwbedrijven en de banken, bereid om met een lagere marge genoegen te nemen.’

Ook gemeente en Miele doen mee
Changes haalt als ontwikkelaar slechts een rendement van 3%, waar op projectontwikkeling doorgaans meer dan 10% wordt gehaald. ‘We gaan geld verdienen aan het beheren van het gebouw.’ Ook de gemeente droeg haar steentje bij. De vergunning was al binnen zeven maanden geregeld, terwijl dat jaren kan duren. ‘Dat scheelt geld’, zegt Mamadeus. ‘En we hebben een scherpe prijs betaald voor de grond.’ Miele levert de wasmachines voor de wasserette in het gebouw kosteloos.

In het huurcomplex voor mbo’ers komen ook gezamenlijke ruimten en een wasserette.
Volgens Marijn Snijders van Capital Value, de vastgoedadviseur die de deal begeleidde, waren er meerdere buitenlandse beleggers geïnteresseerd. ‘Dit project is voor hen interessant omdat het een grote omvang heeft. Bovendien hebben Angelsaksische partijen veel ervaring met grootschalige woonconcepten voor studenten of starters.’

Voorkeur voor Heitman
De voorkeur ging uit naar Heitman omdat dit een belegger is met een lange horizon en voldoende financiële capaciteit. Heitman, dat onder meer Amerikaanse pensioengelden belegt, heeft meer dan € 30 mrd aan vastgoed in de portefeuille. Snijders en Mamadeus sluiten niet uit dat Heitman ook in volgende projecten van Changes stapt.

Want de ambities zijn groot. De komende jaren moeten er in grote steden 20 vergelijkbare panden komen met ieder zo’n 500 appartementen voor dezelfde doelgroep. Overigens komt 30% van de woningen aan het August Allebéplein, dat eind 2016 wordt opgeleverd, ook beschikbaar voor jongeren met een hbo of wo-opleiding maar met geringe inkomsten. De bouw van ieder pand gaat tussen de € 50 en € 60 mln kosten, waarmee het totale project goed is voor een investering van € 1 mrd.