Change= - Cover Story Vastgoed Magazine

'Ik zie andere investeringsmodellen', Ralph Mamadeus, initiatiefnemer van het succesvolle Change=



Bronvermelding
Vastgoedactueel.nl - onafhankelijk platform voor woningmakelaars
editie augustus 2016, jaargang 91, editie 6

URL : Vastgoed Actueel


Ontwikkelaar Change= wist met appartementen voor jonge, werkende MBO'ers partners als Samsung, Cisco, Philips Lighting en ABN Amro achter zich te krijgen. Initiatiefnemer Ralph Mamadeus: "De vastgoedsector moet een lange termijnvisie ontwikkelen op de maatschappij."


Bijna een halve eeuw is er niets voor werkende MBO’ers gedaan

Ontwikkelaar Change= wist met appartementen voor jonge, werkende MBO'ers partners als Samsung, Cisco, Philips Lighting en ABN Amro achter zich te krijgen. Initiatiefnemer Ralph Mamadeus: "De vastgoedsector moet een lange termijnvisie ontwikkelen op de maatschappij."

Als partijen als ABN AMRO, Cisco, Samsung en Philips Lightning zich achter je concept scharen, dan doe je iets goed. Dankzij deze partnerships kan ontwikkelaar Change= wooncomplexen bouwen voor jongeren tussen de achttien en dertig jaar met een MBO diploma én werk, maar zonder eigen woonruimte. Volgens initiatiefnemer Ralph Mamadeus, zoeken alleen al in Amsterdam maar liefst dertienduizend werkende MBO’ers iedere dag opnieuw naar een woning. En dat kost hen gemiddeld tien jaar.


“We praten hier over een doelgroep die heel goed bezig is en met een steuntje in de rug een hele goede toekomst tegemoet gaat.” Ralph Mamadeus is zelf een succesvol zakenman. Hij deed zijn ervaring op als manager in de uitzendbranche, was betrokken bij het reorganiseren van meerdere grote multinationals en beschikt over een groot netwerk. Toch begon zijn carrière niet zo voorspoedig; hij redde het niet als student geneeskunde. “Ik heb het geluk gehad dat het bedrijfsleven in mij geloofde en dat ik al snel een managementfunctie kreeg aangeboden.” Hij is van mening dat iedereen die een mooie loopbaan heeft, verplicht is iets terug te doen voor de maatschappij. “Ik probeer sociaal maatschappelijke problemen te kantelen."

Waarom legt u de focus op de doelgroep 18 tot 30 jarigen met een lagere of MBO opleiding en werk?

"De afgelopen 40 tot 50 jaar is er niets voor deze doelgroep gedaan. Zeker niet op het gebied van woningbouw. Er zijn wel veel initiatieven om studenten te huisvesten en dat is ook goed. Maar MBO’ers die hun studie hebben afgerond, werk hebben gevonden en helemaal gericht zijn op de toekomst, worden veelal aan hun lot overgelaten. In de periode dat ik als directeur bij een uitzend-organisatie werkte, kwam ik in aanraking met deze doelgroep. Ik zag dat er bij deze jongeren sprake was van veel ziekteverzuim en ongewenst verloop. Ik ben met die jongeren gaan praten en kwam erachter dat ze niet vier keer per maand naar de tandarts gingen, maar druk waren met het regelen van - al dan niet tijdelijke – woonruimte. Meestal werd er vanuit de werkgever een onjuiste verklaring gegeven voor dit soort verzuim. Ik ben dit gaan onderzoeken in het bedrijfsleven en later bij de overheid. Amsterdam alleen telt 180 duizend jongeren, waarvan veertigduizend jongeren die werk hebben op MBO niveau. En daarvan zoeken dertienduizend iedere dag opnieuw naar een woning. Ik dacht, dat kan niet waar zijn! Er waren jongeren bij die woonden in containers, anderen woonden in garageboxen. Dat liet de gemeente me gewoon zien."

Hoe bent u vervolgens aan de slag gegaan om huisvesting te regelen voor deze doelgroep?

"Ik ben begonnen met het bedenken van een concept onder de noemer: Werken, Wonen, Leren en Leven. Waarbij werken meer is dan inkomen genereren. Werken geeft ook structuur aan je leven. Dat wonen belangrijk is, is evident. Als het om leren en leven gaat – en dan bedoel ik niet het cognitief verwerven van kennis, maar leren in en van het leven zelf – dan gaat het bijvoorbeeld om zelfredzaam te worden. Dat leer je pas echt als je op jezelf en met beide benen in die maatschappij staat. Stel je voor dat je daar pas tien jaar later aan begint omdat je geen woonruimte kan vinden, dan loop je een achterstand op in je persoonlijke ontwikkeling. Daarom heb ik dit concept bedacht met business partners uit het bedrijfsleven. In januari 2013 ben ik van start gegaan met Change=."

Hoeveel woningen zijn er inmiddels beschikbaar voor werkende MBO’ers dankzij Change=?

"Eind dit jaar worden de eerste 500 appartementen opgeleverd in Nieuw-West en in november starten we op een tweede plek in Amsterdam met de bouw van nog eens 600 appartementen."

Een mooi initiatief, maar nog altijd een druppel op een gloeiende plaat… De wachtlijsten blijven lang.

"Precies, dat vinden wij ook. Het doel is nog lang niet bereikt met deze elfhonderd appartementen. We gaan er tienduizend bouwen. En dan ben je er nog niet, maar dat is in ieder geval meer dan een druppel… Met de appartementen voor MBO’ers richten we ons op de G4; Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Er zijn ook ideeën over Groningen en Eindhoven. Maar in de G4 zullen er in ieder geval tienduizend verrijzen.”

Hoe weet u zoveel handen op elkaar te krijgen voor uw plannen? Zelfs buitenlandse investeerders zijn bereid geld te steken in uw concept.

“Ik heb een sterk team met onder meer ontwikkelaar Bas Maingay, die onder andere New Babylon in Den Haag heeft gedaan en CTO Robert Rosier, wereldspeler op telepresence gebied. We hebben onszelf de vraag gesteld: welk bedrijven passen bij Change= en welke partijen durven tegen de markt in te investeren? Het was namelijk nog crisis toen we begonnen. Investeerders krijgen een product dat heel hoogwaardig is, maar ze moeten ook minder huur accepteren. Het is gelukt met een Amerikaanse partij en al heel snel hadden we de bijval van de banken.


  De investeerders hebben gegarandeerd dat de huren laag zullen blijven. We hadden de mogelijkheid om 740 euro huur te vragen voor onze appartementen, maar we houden het bij 533 euro. Het is bovendien hoogwaardig vastgoed en dan heb ik het er niet alleen over hoe het er uit ziet.”

Hoe zien de appartementen er uit, wat krijgen deze jongeren voor hun geld?

“Op onze website staat een filmpje. Dat kan iedereen bekijken. Maar als ik het moet beschrijven: een appartement is gemiddeld dertig vierkante meter groot. Ieder appartement is voorzien van een keuken, inclusief koelkast en keramische kookplaat. De thermosstaat registreert wanneer je in de woning komt en wat je leefpatroon is en het internet is het allersnelste internet van Nederland; allemaal hoogwaardige technologie. Iedere woning is voorzien van vloerbedekking en speciaal licht. Beneden is een laundrette zodat de jongeren niet hoeven te investeren in een wasmachine. Dat scheelt allemaal in de initiële kosten. Ze jongeren verdienen niet de wereld, dus we willen het op deze manier betaalbaar houden. Het is belangrijk dat deze jongeren over vijf jaar gewoon een huis kunnen kopen als ze dat willen. We zijn met ABN Amro en ING afspraken aan het maken die erop neerkomen dat de jongeren die bij ons wonen in een later stadium een hypotheek kunnen krijgen zodat ze een huis kunnen kopen. Dit geeft aan op wat voor een alomvattende wijze wij dit doen. Het is nooit eerder gedaan op die manier.” 

U werkt nauw samen met banken, verzekeraars en grote bedrijven zoals Miele, Philips, Cisco en Samsung. Wat kunnen makelaars op dit punt van u leren?

“Ik denk dat de totale vastgoedsector anders moet gaan kijken naar vastgoed en daar zijn makelaars een onderdeel van. Vastgoed is een hele traditionele sector en we hebben gezien dat er vooral gedacht wordt in systemen en investeringsrisico’s. Dat is ook een beetje ingegeven door de beleggers daaromheen. Maar je kan ook de sociaal maatschappelijke pay-off koppelen aan de economische pay-off. Dan krijg je een ander investeringsmodel. Nu kunnen makelaars in de keten niet enorm veel veranderen, maar ze kunnen wel aanvoelen wat er op de markt gebeurt en
wat die markt nodig heeft. Als zij dat vervolgens kunnen doorgeven aan ontwikkelaars en beleggers, kan er iets moois ontstaan.”

Als u op de stoel van minister Blok mocht zitten; wat zou u aanpakken?

“Ik hoef maar een dag op de stoel van de minister te zitten en dan zou ik ervoor zorgen dat de gemeentes meegaan in het toewijzen van grondposities aan particulieren of aan marktinitiatieven zoals dat van ons. Dit is nodig om echt sociale woningbouw mogelijk te maken. Wat je ziet is dat de grond dermate duur wordt voor sociale woningbouw dat corporaties nog wel aan de slag kunnen, maar marktpartijen vaak niet. Op dat soort locaties wordt het voor marktpartijen ontzettend moeilijk om aan sociale woningbouw te doen, zoals bij ons waarbij we 200 euro minder huur vragen dan gebruikelijk is. Dat moet ergens vandaan komen. Ik zou hier wetgeving voor maken en er voor zorgen dat gemeentes enthousiast worden over dit soort projecten. Als je dit soort doelgroepen gaat bedienen, is het gerechtvaardigd dat je een sociale grondprijs betaalt.”

Wilt u ook met andere groepen aan de slag in de toekomst?

Jazeker! We richten ons vooral op MBO’ers, maar we hebben een verdeelsleutel gemaakt zodat een deel van deze woningen ook naar werkende HBO’ers en WO’ers gaat. Want ook die moeten wonen. Daarnaast gaan we in de toekomst ook projecten ontwikkelen voor ouderen in combinatie met een zorgcomponent, wat heel erg belangrijk is. We zijn concreet bezig om al deze ideeën vorm te geven.”